La guerra de Trump en Oriente Medio compromete al sector constructor y agrava el shock de la vivienda

El encarecimiento de la energía supondrá un impacto directo en los precios de los materiales básicos para la construcción como el acero, el aluminio o el cemento tanto para su fabricación como para su transporte. A ello se sumará el previsible aumento de los costes laborales ya tensionados de por sí por la falta de mano de obra cualificada, y el riesgo de la subida de los tipos de interés y el euríbor que dificulten el acceso al crédito. 

Si los constructores quieren evitar la reducción o la desaparición de sus márgenes deberán trasladar estos sobrecostes al precio final, tensionando a un mercado ya en una situación límite. Un oscuro panorama para el sector en España ya atenazado por las trabas administrativas y la falta de suelo.

Los elevados precios empiezan a atenazar al mercado de la vivienda

Según el último informe del sector inmobiliario realizado por CaixaBank Research, la actividad residencial superó las 714.000 transacciones, el mayor registro desde 2007. Un elevado volumen apoyado en una demanda muy robusta por el crecimiento poblacional, la mejora del poder adquisitivo de los hogares, la solidez del mercado laboral y unas condiciones financieras favorables. 

No obstante, en la segunda mitad del año comenzaron a apreciarse señales de moderación, condicionadas por el elevado nivel de precios y por la escasez de vivienda disponible, especialmente en el segmento de obra nueva. Los principales retos a los que se enfrenta el mercado.

Del lado de la oferta, persisten importantes cuellos de botella. A pesar del avance de los visados de obra nueva, la producción efectiva de viviendas sigue siendo insuficiente para absorber la intensa creación de hogares. Según las estimaciones recogidas en este estudio, España acumula un déficit superior a 730.000 viviendas desde 2021, con una elevada concentración geográfica: cerca de la mitad del déficit se localiza en cinco provincias —Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia—. 

Por el contrario, la respuesta de la oferta se muestra limitada, en especial en aquellas zonas donde las necesidades de vivienda son mayores, agravando los desequilibrios existentes. De seguir por este camino CaixaBank Research estima que el déficit de vivienda seguirá creciendo los próximos años, pudiendo superar las 900.000 viviendas en 2029.

Alta dispersión territorial de los precios en el sector inmobiliario

El informe recuerda que a diferencia del patrón observado durante el boom inmobiliario previo a 2008, el ciclo actual se caracteriza por una elevada dispersión territorial de los precios. Es decir, los mayores incrementos se concentran en grandes ciudades, áreas metropolitanas y municipios turísticos, donde la demanda muestra mayor dinamismo y la oferta se mantiene especialmente rígida. 

Madrid y Barcelona lideran el crecimiento acumulado de los precios desde 2015, tensionando ciudades aledañas como Guadalajara o Badalona. En las provincias turísticas, por su parte, la brecha de precios respecto al resto del país también se ha ampliado de forma notable. Esta evolución refleja que los precios aumentan más allí donde la demanda es más intensa y la oferta resulta insuficiente, siguiendo una lógica de difusión espacial que se inicia en los mercados principales y se va extendiendo gradualmente a la periferia.

Los economistas del servicio de estudios de CaixaBank advierten de que la guerra en Irán podría afectar al sector a través de un encarecimiento de los costes —en particular, de los materiales intensivos en energía— y de un eventual endurecimiento de las condiciones financieras internacionales si aumentan las primas de riesgo o si el BCE se ve obligado a subir los tipos de interés. 

Asimismo, un deterioro de la confianza de hogares y empresas podría moderar la inversión y la demanda residencial. Con todo, la insuficiencia estructural de oferta, especialmente en las zonas más dinámicas, seguirá siendo el factor clave que determine la evolución del mercado y la presión sobre los precios en los próximos años. Un problema que, sin duda, reclama un pacto de Estado a la antigua usanza, dejando atrás rencillas ideológicas.