El sector inmobiliario se mantiene firme en medio de las tensiones por el precio de la vivienda
La tensión al alza sobre los precios de la vivienda en las grandes urbes españolas está provocando un desplazamiento de la demanda hacia zonas periféricas donde se pueden encontrar soluciones más asequibles. Un fenómeno que acaba tensionando también a ciudades como Guadalajara o Badalona
A este patrón de consumo se le denomina como “mancha de aceite”, pues se va desplazando y expandiendo hacia puntos geográficos cada vez más alejados, conforme los precios se van encareciendo en esos puntos. Un proceso apoyado en la consolidación del ciclo expansivo del sector en los últimos años.
En 2024 la demanda se disparó con la distensión de las condiciones financieras, con el recorte de tipos, (el tipo de interés medio en enero fue del 3,08% según el INE, cuando había terminado 2024 en el 3,25%). y la buena marcha de la economía española, junto a los significativos flujos demográficos.
La oferta de obra nueva va muy por detrás de la demanda
De este modo, la demanda experimentó avances de entre el 7% y el 8%, prácticamente el doble que el año anterior, según recoge el último informe de CaixaBank Research. Esta fortaleza, sin embargo, no ha venido acompañada por la oferta, provocando fuertes desequilibrios y tensiones en los precios y acentuando los riesgos de créditos excesivos.
Se estima que sería necesaria la construcción de más de 200.000 casas anuales para evitar este desequilibrio frente a las poco más de 110.000 viviendas nuevas que llegaron al mercado el pasado año.
Eso está provocando que el crecimiento del mercado hipotecario experimentado en el segundo semestre del pasado ejercicio este teniendo continuidad en estos primeros meses de 2025. “El número de hipotecas concedidas en España creció un 11% interanual en el primer mes del año con un importe medio por hipoteca un 10,2% mayor y un incremento del importe total concedido del 24,3%”, destaca Santiago Martínez Morando, jefe de Análisis Económico y [Financiero de Ibercaja](https://www.ibercaja.com/detalle-sala-de-prensa/noticias/9283).
En doce meses se concedieron 429.000 hipotecas por un valor medio de 146.835 euros y un importe total de 62.948 millones de euros. El crédito destinado a la compra de vivienda se ha estado beneficiando por ahora de la expansión de la demanda. Sin embargo, el desequilibrio está generando grandes presiones sobre el mercado.
El principal riesgo para el sector continúa siendo el fuerte aumento de los precios, que dificulta la accesibilidad de la vivienda, sobre todo en las zonas más tensionadas. No obstante, ese fuerte encarecimiento podría estar provocando un adelanto de las compras ante las expectativas de que la escasez de oferta de vivienda continúe impulsando al alza los precios de la vivienda en los próximos trimestres, destaca el analista de Ibercaja.
La inversión extranjera también presiona al alza los precios de la vivienda
A ello contribuye también el posicionamiento de España como uno de los destinos más atractivos para la inversión internacional en inmobiliario comercial entre las principales economías europeas. Un fenómeno motivado por los sólidos fundamentales macroeconómicos, en especial en los segmentos residencial, hostelero y logístico, tal y como recoge el último informe inmobiliario de CaixaBank Research.
Es la pescadilla que se muerde la cola. La escalada de los precios no está siendo óbice para la aceleración de esta tendencia. A pesar de las diferencias entre los países de la eurozona, este factor parece ser una preocupación generalizada. En el 80% de los mercados de la región hay señales inequívocas de sobrevaloración en el segmento residencial. Eso explica que el precio no sea una barrera determinante en la compra de viviendas para los inversores internacionales.
En cambio, en esta mancha de aceite que representa el desplazamiento demográfico, la temperatura sí parece estar convirtiéndose en un factor relevante. Según recoge el estudio de CaixaBank Research, las compraventas crecen de forma más vigorosa en la “España fresca”, en el noroeste peninsular, mientras las zonas turísticas tradicionales experimentan un avance más suave de la demanda.
Todo apunta, por tanto, a que este año los problemas en el sector, sobre todo de precios, seguirán agudizándose, acentuando los retos de acceso a la vivienda en determinadas localizaciones como grandes centros urbanos o zonas turísticas, y se irá agravando en zonas periféricas, como es el caso de Guadalajara o Toledo en los alrededores de Madrid -algo que contrasta, paradójicamente, con la fuerte despoblación de buena parte de la región o de Argentona o Badalona en las inmediaciones de Barcelona, afectando de lleno también al mercado del alquiler.